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LE DROIT DU PROPRIO

Infiltration d’eau par le toit survenue après la vente

Infiltration d’eau par le toit survenue après la vente
Photo d’archives

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Dans une cause récente, les acheteurs réclamaient à leur vendeur une diminution du prix de vente de 45 000 $ pour vices cachés.

Dans une cause récente, les acheteurs réclamaient à leur vendeur une diminution du prix de vente de 45 000 $ pour vices cachés.

Un an et demi après la vente, les acheteurs, M. et Mme René L., avaient découvert des moisissures dans le grenier. À la suite d’une recommandation du médecin de Mme L., ils avaient fait procéder à des examens de la qualité de l’air de leur maison, un bungalow.

Mme L. étant «hypersensible et hyperallergique» désirait s’assurer qu’il n’y avait ni humidité ni contamination à l’intérieur de la maison.

Une première firme chargée de l’analyse de qualité de l’air avait alors décelé des zones de moisissures dans le grenier, mais les acheteurs ne donnèrent aucune suite au rapport de cette firme.

VISITE DE L’INSPECTEUR EN BÂTIMENTS DU VENDEUR

Cependant au cours de l’hiver qui suivit, il y eut d’abondantes chutes de neige. La glace et la neige accumulées sur le toit avaient glissé et endommagé les balcons avant et arrière.

Ce n’est qu’au printemps que les acheteurs avisèrent le vendeur que la propriété vendue était affectée d’un problème de moisissures pour lequel ils évaluaient les dommages à environ 20 000 $. Cette somme prévenaient-ils, pouvait augmenter lorsque les murs seraient ouverts par leur expert.

De son côté, le vendeur avait confié à un inspecteur en bâtiments le mandat de vérifier l’existence du défaut caché. Cet inspecteur, qui s’était rendu sur les lieux, avait demandé à Mme L. de lui désigner les endroits où des moisissures avaient été décelées et elle lui avait indiqué un seul endroit situé derrière l’évier de la cuisine.

Le vendeur avait nié toute responsabilité, signalant que lors de la contre-offre d’achat il avait prévenu les acheteurs par écrit qu’il y avait un risque d’infiltration d’eau dans le sous-sol lors de pluies abondantes. Il leur avait également recom­mandé de vérifier à chaque printemps la toiture métallique pour s’assurer que les vis ne laissaient pas l’eau s’infiltrer.

SECONDE ANALYSE DE LA QUALITÉ DE L’AIR

Par la suite, les acheteurs firent de nouveau analyser la qualité de l’air, mais cette fois-ci par une seconde firme spécialisée. Les prélèvements d’air et de surface analysés avaient permis de conclure que l’air ambiant de la salle de bains du rez-de-chaussée et du sous-sol n’était pas conforme aux normes établies.

Cette seconde firme avait notamment recommandé de remplacer la totalité de la laine isolante dans le grenier et de vérifier les endroits où l’eau provenant de la toiture s’était infiltrée. Selon cette firme, il n’y avait pas de doute que les moisissures n’avaient qu’une cause : l’infiltration d’eau par le toit.

EXÉCUTION HÂTIVE DES TRAVAUX CORRECTIFS

Les acheteurs n’avaient pas tardé pas à mettre en œuvre ces recommandations. Ils avaient bientôt confié à un entrepreneur en rénovations un important contrat de décontamination, d’enlèvement de l’isolant et de reconstruction des murs et des plafonds affectés.

En fait, les travaux furent faits si rapidement qu’ils étaient déjà terminés depuis quelques semaines lorsque les acheteurs firent signifier à leur vendeur leur poursuite de 45 000 $ en diminution de prix pour vice caché.

DÉFENSE DU VENDEUR ACCUEILLIE

À l’encontre de la poursuite, le vendeur avait plaidé que l’immeuble était exempt de moisissures lors de la vente. Il ajoutait que les acheteurs ne lui avaient pas dénoncé l’ampleur du défaut allégué après les secondes analyses de la qualité de l’air et, surtout, avait effectué les travaux correctifs sans lui avoir permis de constater les dommages et de corriger lui-même le vice allégué au besoin.

Au terme du procès, au terme des témoignages et de l’examen de la preuve faite, le tribunal a donné raison au vendeur, parce qu’effectivement il semblait probable que l’infiltration d’eau par le toit était survenue plusieurs mois après la vente et qu’il n’y avait pas de moisissures dans l’immeuble lors de la vente.

Le tribunal a également rejeté la demande des acheteurs parce qu’ils n’avaient pas valablement dénoncé le vice allégué au vendeur et n’avaient pas mis ce dernier en demeure de corriger le vice avant de faire eux-mêmes effectuer les travaux correctifs.

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