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Ville de Québec: votre propriété risque de valoir moins cher

Le prochain rôle d’évaluation foncière 2019-2020-2021 sera déposé cet automne

Ville de Québec: votre propriété risque de valoir moins cher
Photo Didier Debusschère

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Pour la première fois en plus de 20 ans, la majorité des propriétaires de condos et même de certaines maisons, à Québec, doivent s’attendre à une baisse de leur évaluation municipale cet automne.

Le cycle haussier amorcé à la fin des années 1990, marqué par des bonds spectaculaires de la valeur foncière, a fini par s’essouffler dans la Vieille Capitale.

De nombreuses propriétés se transigent désormais sous l’évaluation municipale, une réalité qui se répercutera inévitablement dans le prochain rôle d’évaluation 2019-2020-2021, lequel tentera de se coller le plus possible à la valeur marchande.

Précisons que les valeurs inscrites sur le prochain rôle refléteront les conditions du marché au 1er juillet 2017 et ne tiendront pas compte des performances encourageantes de l’année 2018.

Bien qu’il faille patienter jusqu’à la mi-septembre avant d’obtenir les chiffres officiels de la Ville de Québec, qui compte sur sa propre équipe d’évaluateurs agréés à l’interne, tous les indicateurs pointent déjà vers une correction du prix des copropriétés (-0,6 % à -10,9 % selon les secteurs).

C’est le constat qui se dégage d’une compilation effectuée par la Fédération des chambres immobilières du Québec à la demande du Journal. La FCIQ a répertorié l’ensemble des transactions réalisées à Québec par des courtiers ainsi que l’évolution des prix entre 2014 et 2017, afin d’obtenir le portrait le plus juste possible.

Surplus de condos

Deux firmes d’évaluation privées (Groupe Altus et JLR) confirment la tendance en se basant notamment sur les données accessibles au Registre foncier.

«On s’attend à ce que les copropriétés diminuent parce que ça a été un secteur difficile à Québec. Il y a eu un peu trop de construction dans les dernières années et il y avait un surplus», observe l’économiste Joanie Fontaine de la firme JLR, laquelle s’attend à une baisse moyenne de 5,9 % du prix des condos.

«En 2017, c’était la quatrième année de suite où on avait une baisse de prix de la copropriété dans la région de Québec», expose Paul Cardinal, directeur de l’Analyse du marché à la FCIQ. Le site web DuProprio a lui aussi constaté une baisse du prix médian de 4 % sur les condos entre 2014 et 2017.

Globalement, le marché a été relativement stable pour les bungalows, cottages, maisons en rangée et jumelés dont la valeur risque de subir peu de fluctuations. Le prix de vente moyen dans l’agglomération n’a à peu près pas bougé en trois ans (+0,1 % selon la FCIQ pour l’agglomération et - 0,3 % selon JLR). En revanche, DuProprio a constaté une hausse de 2 % pour les maisons durant la même période.

Pour la plupart des propriétaires, le statu quo ou une hausse modeste est donc prévisible. Cependant, dans certains arrondissements comme La Cité-Limoilou et Sainte-Foy–Sillery-Cap-Rouge (voir tableau), de légères baisses peuvent être anticipées.

Saint-Augustin y goûte

À Saint-Augustin-de-Desmaures, la chute de la valeur foncière s’annonce vertigineuse pour l’unifamiliale (près de 12 %).

Le prix des condos – dont le parc est constitué de plusieurs unités neuves – a toutefois connu une hausse appréciable (4,8 %) en trois ans dans cette municipalité ébranlée par une crise financière médiatisée. On y trouve désormais le compte de taxes le plus élevé de la région.


VARIATION DU PRIX MOYEN À QUÉBEC

► ENTRE 2014 ET 2017

Agglomération de Québec

  • Maisons +0,1 %
  • Condos –3,5 %
  • Plex –0,8 %

Saint-Augustin

  • Maisons –11,9 %
  • Condos +4,8 %
  • Plex N/D *

Haute-Saint-Charles

  • Maisons –0,6 %
  • Condos –7,2 %
  • Plex –1,6 %

L’Ancienne-Lorette

  • Maisons +2,8 %
  • Condos N/D **
  • Plex N/D **

Sainte-Foy-Siliery-Cap-Rouge

  • Maisons –1,0 %
  • Condos –1,6 %
  • Plex N/D **

Les Rivières

  • Maisons +4,5 %
  • Condos –10,9 %
  • Plex +2,1 %

Charlesbourg

  • Maisons 0,0 %
  • Condos –4,2 %
  • Plex –2,0 %

La Cité-Limoilou

  • Maisons –1,7 %
  • Condos –3,3 %
  • Plex –2,4 %

Beauport

  • Maisons +0,6 %
  • Condos –6,0 %
  • Plex +1,4 %

** N/D : Certains pourcentages ne sont pas disponibles lorsque le nombre de transactions est insuffisant pour pouvoir partager une statistique fiable.


Prix de vente moyen d’une résidence unifamiliale à Québec

2014 : 279 641 $

2017: 279 937 $

Prix de vente moyen d’une copropriété à Québec

2014 : 231 310 $

2017 : 223 149 $

Prix de vente moyen d’un plex à Québec

2014 : 316 797 $

2017 : 314 139 $


ÉVOLUTION DE LA VALEUR MOYENNE DES PROPRIÉTÉS

► Agglomération de Québec

Rôle d’évaluation 2016-2017-2018

  • Maisons + 8,3 %
  • Condos + 5,3%

Rôle d’évaluation 2013-2014-2015

  • Maisons +27,6 %
  • Condos +26,3 $

Rôle d’évaluation 2010-2011-2012

  • Maisons +31 %
  • Condos +25 %

Rôle d’évaluation 2007-2008-2009

  • Maisons +39,3 % **
  • Condos + 40,7 % **

Rôle d’évaluation 2004-2005-2006

  • Maisons + 10,9 %
  • Condos +13,1 %

Source : Ville de Québec

** Ces chiffres concernent uniquement la Ville de Québec (et non l’agglomération), mais les hausses à Saint-Augustin et L’Ancienne-Lorette étaient comparables en 2007-2008-2009

Une bonne ou une mauvaise nouvelle pour les taxes ?

Si l’évaluation municipale de votre propriété baisse, cela ne signifie pas que votre facture de taxes va baisser selon le même pourcentage. L’inverse est cependant tout aussi vrai.

La Ville de Québec, traditionnellement, ajuste son taux de taxation en conséquence et répète à qui mieux mieux qu’elle ne profite pas de la révision du rôle foncier pour s’en mettre plein les poches. Quand l’évaluation du parc immobilier grimpe, elle revoit à la baisse son taux de taxation afin, dit-elle, de conserver le même niveau de revenus. Elle risque tout simplement de faire le contraire si l’évaluation moyenne devait baisser.

Tous les trois ans, les impacts du dépôt du nouveau rôle foncier se font davantage ressentir par les propriétaires qui ont effectué des rénovations majeures (avec un permis) et ceux dont la valeur de la propriété s’écarte de façon importante de la hausse (ou de la baisse) moyenne observée.

Ceux qui sont prêts à vendre leur propriété à court terme et qui cherchent à rentabiliser leur investissement seront peut-être déçus que leur évaluation diminue.

Mais pour l’économiste Joanie Fontaine, de la firme JLR, si l’évaluation municipale baisse, ce n’est ni une bonne ni une mauvaise nouvelle. Tout est relatif. «Ceux pour qui ça a baissé un peu plus pourraient dire que c’est une mauvaise nouvelle, mais les mêmes personnes pourraient aussi dire que c’est une bonne nouvelle parce qu’ils vont probablement payer des taxes moins élevées.»

Un simple indicateur parmi plusieurs autres

L’évaluation municipale n’est qu’une «information» parmi d’autres, une «ligne directrice» dont il faut relativiser l’importance selon Simon Lafrenière, agent chez Via Capitale.

​Les courtiers comme lui rappellent souvent à leurs clients qu’il faut prendre l’évaluation municipale avec un grain de sel et ne pas la confondre avec la valeur marchande.

«Le courtier va beaucoup plus se baser sur l’information qu’il a avec les maisons comparables vendues au cours d’une même année. Prenez deux maisons identiques, dans le même secteur, sur lesquelles on a fait les mêmes travaux ; dans un cas, on a demandé un permis, dans l’autre, non. Vous allez comprendre que l’évaluation municipale va être très différente, mais la valeur marchande est pourtant la même», illustre-t-il, invitant les gens à se méfier du chiffre inscrit au rôle.