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La fin de l’hémorragie dans le marché des condos à Québec

Le nombre de transactions est en augmentation et il y a une hausse légère des prix

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Les propriétaires de condos pourront pousser un petit soupir de soulagement. La chute des prix semble freinée et la demande est en croissance. Toutefois, les négociations demeureront ardues, car l’acheteur reste roi dans la région métropolitaine de Québec.

«Depuis un an, le marché s’est accéléré pour l’ensemble des propriétés. Le fait que l’emploi soit plus dynamique a stimulé le secteur de l’habitation», explique l’analyste Nicolas Bernatchez, de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Il affirme que le rythme des transactions sur le marché de la revente est le plus élevé depuis 2012 dans la région, notamment en raison de l’augmentation du nombre d’immigrants, des faibles taux hypothécaires et du vieillissement de la population.

Seulement pour les condos, les transactions ont grimpé de 11 % en l’espace de 12 mois par rapport à la cuvée précédente.

Pour la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec – qui couvre principalement le territoire des villes de Québec et de Lévis –, le prix médian des copropriétés a bondi de 3 % entre avril et juin dernier, pour s’établir à 195 000 $. Sur un an, la hausse est de 1 %. Le délai de vente est aujourd’hui de 170 jours.

«Un changement de tendance»

À titre de comparaison, lorsqu’on compile les résultats des cinq dernières années, le prix médian de vente pour les condos a chuté de 4 %, selon le Baromètre de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).

«Il y a eu quelques années plus difficiles. Depuis un an, on voit une remontée des ventes et des prix. C’est vraiment un changement de tendance dans le marché de la copropriété», note M. Bernatchez.

Malgré le fait que les prix de vente soient en hausse, les vendeurs de condos ne sont pas au bout de leurs peines. Le marché est toujours à l’avantage des acheteurs avec un ratio de 17 copropriétés par acheteur.

«Il y a deux ans, ce ratio était aux alentours de 20. On voit que le marché se resserre tranquillement », affirme l’analyste de la SCHL. « Cela devrait toutefois prendre encore un certain temps avant de retrouver un équilibre», poursuit-il.

La locomotive du marché

Pour les propriétés unifamiliales, la valeur des maisons a continué de grimper au cours des derniers mois dans la grande région de Québec.

«La locomotive du marché de l’habitation est actuellement la croissance dans le secteur de l’unifamiliale. Cela représente environ 70 % des ventes», dit M. Bernatchez.

Depuis un an, les ventes pour les propriétés unifamiliales ont crû de 10 % alors que 5414 maisons ont changé de mains. Le prix médian s’est élevé à 257 000 $ et le délai de vente a diminué à 123 jours (-7). Depuis cinq ans, le prix médian est en hausse de 5 %.

Ce marché est à l’avantage des vendeurs dans plusieurs quartiers comme La Cité-Limoilou, Les Rivières, L’Ancienne-Lorette et Val-Bélair. On retrouve un marché équilibré à Beauport et à Charlesbourg.

Selon la SCHL, le prix des maisons pourrait continuer de croître au cours des prochains mois en raison de l’offre. Le délai de vente pourrait toutefois continuer de diminuer.

Un marché à l’avantage des acheteurs

La Cité-Haute-Ville

  • Unifamiliales : 479 500 $ (2 %)
  • Copropriétés : 262 500 $ (-1 %)
  • Avantage : Marché d’acheteur

La Cité- Basse-Ville

  • Unifamiliales : 265 000 $ (9 %)
  • Copropriétés : 210 500 $ (7 %)
  • Avantage : Marché d’acheteur pour la copropriété et marché de vendeur pour l’unifamiliale

Sainte-Foy/Sillery

  • Unifamiliales : 344 000 $ (1 %)
  • Copropriétés : 228 000 $ (3 %)
  • Avantage : Marché d’acheteur

Charlesbourg

  • Unifamiliales : 240 500 $ (0 %)
  • Copropriétés : 154 950 $ (3 %)
  • Avantage : Marché d’acheteur pour la copropriété et marché équilibré pour l’unifamiliale

Beauport

  • Unifamiliales : 246 950 $ (3 %)
  • Copropriétés : 173 000 $ (3 %)
  • Avantage : Marché d’acheteur pour la copropriété et marché équilibré pour l’unifamiliale

Les Rivières

  • Unifamiliales : 250 000 $ (0 %)
  • Copropriétés : 190 000 $ (+2 %)
  • Avantage : Marché d’acheteur pour la copropriété et marché de vendeur pour l’unifamiliale

La Haute-Saint-Charles

  • Unifamiliales : 241 500 $ (5 %)
  • Copropriétés : 164 000 $ (3 %)
  • Avantage : Marché de vendeur

Ancienne-Lorette – Aéroport-Val-Bélair

  • Unifamiliales : 249 800 $ (2%)
  • Copropriétés : 174 900 $ (4 %)
  • Avantage : Marché d’acheteur pour la copropriété et marché de vendeur pour l’unifamiliale

Saint-Augustin – Cap-Rouge

  • Unifamiliales : 336 000 $ (5 %)
  • Copropriétés : 243 500 $ (5 %)
  • Avantage : Marché d’acheteur

MRC L’Île-d’Orléans et MRC Côte de Beaupré

  • Unifamiliales : 260 000 $ (+2 %)
  • Copropriétés : non disponible
  • Avantage : Marché d’acheteur

MRC La Jacques-Cartier

  • Unifamiliales : 277 000 $ ( 1 %)
  • Copropriétés : 172 000 $ ( 6 %)
  • Avantage : Marché d’acheteur

Chutes-de-la-Chaudière-Ouest

  • Unifamiliales : 255 773 $ (+2 %)
  • Copropriétés : non disponible
  • Avantage : Marché d’acheteur

Chutes-de-la-Chaudière-Est

  • Unifamiliales : 240 000 $ ( 2 %)
  • Copropriétés : 182 000 $ (4 %)
  • Avantage : Marché d’acheteur

Ancien Lévis

  • Unifamiliales : 234 000 $ ( 0 %)
  • Copropriétés : 168 291 $ (-1 %)
  • Avantage : Marché d’acheteur

♦ Note : Un marché est considéré comme équilibré lorsque le ratio se situe entre 8 et 10 propriétés par acheteur. Les données sont pour la dernière année.

Source : Baromètre de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ).

Des logements de luxe et moins de pieds carrés

En raison du vieillissement de la population, le portrait de l’immobilier change dans la grande région de Québec. Le marché locatif gagne en popularité, les unités de luxe sont plus prisées ainsi que les plus petites superficies, selon des promoteurs.

«Nous constatons qu’il y a un type de clientèle plus aisée financièrement qui recherche de nouveaux espaces de vie. Ce sont des gens qui quittent leur maison et qui ne veulent plus être propriétaires. Ils veulent tout de même avoir des matériaux de qualité», avance Michel Parent, président du groupe Logisco.

C’est pourquoi le développeur immobilier s’attaque aujourd’hui plus activement, sans pour autant abandonner ses autres produits, à la construction d’appartements haut de gamme et de penthouses sur deux étages.

Cette offre est notamment disponible dans son nouveau projet immobilier baptisé OSLO, un édifice de 70 unités situé au cœur du Carrefour Saint-Romuald, à Lévis.

«Il va y avoir d’autres projets similaires. On aimerait construire aussi dans deux ans un établissement haut de gamme dans l’arrondissement Desjardins, à Lévis», dit M. Parent.

En 2019, à travers ses différents projets, Logisco livrera 330 unités d’habitation. Des chantiers d’une valeur totale de 50 millions $.

Plus petites superficies

Par ailleurs, le promoteur immobilier affirme que la demande pour de plus petites superficies de vie est aussi en forte croissance.

«La superficie des appartements diminue surtout en zone très urbanisée. On voit de plus en plus de gens qui habitent seuls, notamment des étudiants», avance M. Parent.

Cette tendance a également été observée du côté du promoteur Immostar. Ce dernier a récemment revu son développement sur l’avenue Maguire, à Québec.

Initialement, ce projet prévoyait l’aménagement de 33 condos de luxe. L’édifice comptera finalement, en plus de l’espace commercial, 42 unités. Les travaux devraient commencer en janvier 2020.

«C’étaient des appartements trop grands. Les clients nous ont demandé des unités plus petites», indique François Pelchat, vice-président location et marketing.

Comme quoi la demande pour le marché locatif est également en croissance dans la région, le taux d’inoccupation étant à 3,3 %, Immostar prévoit démarrer cet automne les phases quatre et cinq de son projet Loges, à Saint-Nicolas. Il s’agira d’édifices de 70 à 85 unités.

Le resserrement des règles ressenti dans la région

Le resserrement des règles hypothécaires par Ottawa, en 2017, visant à réduire les risques pour certains acheteurs de première maison a eu un impact sur le marché immobilier de Québec, estime le président du groupe Terrain­­­ Dev, Patrick Bragoli.

Ce dernier réalise actuellement la phase 2 du développement Le Boisé Falardeau, à Saint-Émile. Le développement, qui s’adresse notamment aux premiers acheteurs, prévoit la sortie de terre de 40 jumelés et de 33 maisons unifamiliales.

M. Bragoli ne cache pas qu’il doit aujourd’hui jongler davantage avec la hausse de ses coûts de construction pour respecter le budget des jeunes couples.

Par rapport à l’an dernier, différents promoteurs ont souligné au Journal que l’augmentation peut atteindre jusqu’à 10 %.

L’homme d’affaires rappelle aussi que le marché est actuellement principalement à l’avantage des acheteurs, ce qui limite les possibles hausses de prix.

«On voit que pour un jumelé de plus de 250 000 $ avec taxes pour un premier acheteur, c’est plus difficile avec les nouvelles normes pour le financement. C’était moins le cas avant 2017. Ce sont souvent des gens qui ont peu ou pas de mise de fonds, et ce, même s’ils ont de bons salaires. Ils viennent de sortir de l’école», note le promoteur.

Aide pour les acheteurs

Le programme Accès Famille de la Ville de Québec, qui offre une aide financière à certains ménages sous forme de prêt sans intérêt pour réaliser la mise de fonds nécessaire pour l’achat d’une maison, vient toutefois donner un coup de pouce, concède M. Bragoli.

Au cours des derniers mois, Ottawa a aussi annoncé différentes nouvelles mesures pour faciliter l’accès à la propriété. Par exemple, les acheteurs pourront retirer 35 000 $ de leur régime d’épargne-retraite­­­ au lieu de 25 000 $ dans le cadre du régime d’accession à la propriété.