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Est-ce payant de rembourser une hypothèque sur une maison?

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 Une lectrice, qui vient tout juste de recevoir la coquette somme de 250 000 $ en héritage, souhaite investir ce montant en immobilier. Devrait-elle se hâter de rembourser son hypothèque ou plutôt acheter des immeubles ?  

 L’objectif de notre lectrice, qui est âgée de 40 ans, est de consolider son patrimoine en vue de la retraite, qu’elle aimerait prendre avant l’âge de 55 ans. L’objectif est ambitieux, mais il n’est pas irréaliste. Tout dépendra des choix qu’elle fera.  

 Madame est propriétaire d’une maison qu’elle a acquise il y a cinq ans au coût de 300 000 $. Aujourd’hui, il lui reste 253 000 $ à rembourser sur son hypothèque originale de 295 000 $. Cette hypothèque de départ comprend des frais d’assurance SCHL de 11 400 $, étant donné qu’elle avait initialement versé la mise de fonds minimale de 5 %.  

 3 % par an  

 Afin de comparer des pommes avec des pommes, supposons que le prix des petits immeubles ainsi que celui des maisons vont progresser à raison de 3 % par année au cours des 15 prochaines années.  

 Si madame décide de rembourser l’hypothèque qu’il lui reste, elle se retrouvera à économiser 83 301 $ en frais d’intérêt. De plus, les 250 000 $ investis dans sa maison progresseront de 3 % par année et vaudront théoriquement 389 492 $ 15 ans plus tard (+55,8 %).  

 Si madame décide plutôt d’utiliser les 250 000 $ en guise de mise de fonds pour de petits immeubles, supposons un quadruplex et deux triplex, les gains seront beaucoup plus importants. Comme le démontre le tableau, ses immeubles pourraient lui procurer des revenus nets de 6000 $ par année, soit 90 000 $ sur 15 ans. De plus, la plus-value générée par ces immeubles serait de 641 661 $, plus-value qui, rappelons-le, a été générée avec un investissement initial de 250 000 $.  

 Si l’on soustrait les frais de notaire et les droits de mutation (15 000 $) au gain total réalisé (641 661 $ + 90 000 $), notre lectrice pourrait donc réaliser un gain de 716 661 $, soit une plus-value de 287 %.  

 De plus, elle pourra éventuellement refinancer ses immeubles pour en acheter d’autres et ainsi consolider ses revenus passifs, ce qui l’aidera à atteindre son objectif d’une retraite à 55 ans.  

 On peut donc dire que de rembourser rapidement son hypothèque procure la paix d’esprit, mais que ce n’est pas l’option la plus rentable sur le long terme.  

  

 Conseils    

  •  Vérifiez votre contrat hypothécaire avec votre banque. Il y est souvent prévu des frais en cas de remboursement anticipé.  
  •  Vous craignez d’investir en immobilier par crainte de vous faire appeler à 3 h du matin pour venir déboucher une toilette ? Sachez qu’il est possible de déléguer la gestion d’un immeuble à un gestionnaire d’immeuble, qui se chargera de gérer ce genre d’imprévu.  
  •  L’augmentation des prix de l’immobilier diffère d’une région à l’autre. Afin d’avoir une idée de votre région, vous pouvez consulter les statistiques publiées en ligne par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec.     

 ► Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ.