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Découverte d’un vice caché: étapes à suivre

Découverte d’un vice caché: étapes à suivre
Photo Courtoisie Pixabay

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Vous avez découvert un vice caché dans votre habitation? Voici la démarche à effectuer auprès du vendeur pour obtenir la réparation du vice ou l’obtention d’une compensation pouvant aller jusqu’à la résiliation de la vente.

1. Est-ce bien un vice caché?

Comme le rappelle Marc Bergeron, avocat du service juridique de l’APCHQ, un vice considéré caché, doit répondre à quatre critères selon l’article 1726 du Code civil du Québec. C’est-à-dire, être assez grave pour, s’il avait été connu au moment de l’achat, influencer le prix de vente de l’habitation ou la décision de l’acheteur d’en devenir propriétaire. Ne pas être apparent, une vérification faite par un acheteur prudent et diligent ne permettant pas de le découvrir. Exister au moment de la vente et être inconnu de l’acheteur. Un rapport d’expert en bâtiment et/ou les conseils d’un avocat pourraient être utiles pour préciser la nature du problème et guider l’acheteur à ce stade de la démarche et tout au long de celle-ci. 

Dans le cas d’une propriété achetée «sans garantie légale» ou «à vos risques et périls», l’acheteur ne peut avoir recours à la garantie contre les vices cachés. 

Cette fissure révèle peut-être un problème d’instabilité des fondations ou de la structure de la maison… Serait-ce un vice caché?
Photo Courtoisie FOTOMELIA
Cette fissure révèle peut-être un problème d’instabilité des fondations ou de la structure de la maison… Serait-ce un vice caché?

2. Dénoncer le vice au vendeur

Si vous soupçonnez un vice caché, le premier geste à poser est d’en aviser par écrit le vendeur dans un délai raisonnable (généralement de six mois après sa découverte). «Il faut indiquer au vendeur qu’il y a un problème, lui donner l’opportunité de venir constater son existence et lui donner la chance de le faire réparer à ses frais», mentionne M. Bergeron. Voilà pourquoi il faut éviter d’entamer des rénovations trop tôt. Seuls les travaux urgents peuvent être réalisés, si le vice est considéré comme dangereux pour la dégradation ou la perte du bâtiment. 

3. Négocier

L’entente à l’amiable devrait toujours être prise en considération, indique M. Bergeron. «Entre la découverte du vice caché et la décision d’un juge, il est toujours possible de négocier pour en arriver à un compromis qui convient aux deux parties, plutôt qu’à un jugement», dit-il. Lorsqu’une entente est conclue, la coucher sur papier est de mise. 

Toutefois, devant une impasse, l’acheteur devra faire parvenir une mise en demeure au vendeur. Il s’agit d’une étape préalable pour entamer une poursuite devant les tribunaux, dans le but d’obtenir une diminution du prix de l'immeuble, le remboursement des rénovations et dommages qui ont été faits, ou la résolution de la vente. 

4. Entamer des poursuites

Les poursuites doivent être engagées dans un délai de trois ans après la découverte du vice caché. La somme réclamée, établie selon les coûts nécessaires à la réparation du vice caché et des dommages causés, déterminera devant quelle Cour le vendeur s’adressera: la Cour des petites créances (moins de 15 000$), la Cour du Québec (plus de 15 000$) et la Cour supérieure (plus de 85 000$).