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L’entrepreneur fait faillite, suis-je protégé des hypothèques légales?

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Si vous êtes malchanceux et que vous ne connaissez pas le fonctionnement de la construction, vous pourriez être obligé de payer deux fois plutôt qu’une la facture de vos travaux de construction ou de rénovation.

Afin de garantir leur droit de se faire rémunérer pour les travaux accomplis, les sous-traitants qui travaillent pour un entrepreneur général sur un chantier de construction peuvent avoir recours à une hypothèque légale sur l’immeuble. Il s’agit d’une disposition légale prévue au Code civil du Québec qui sert à garantir que les professionnels et les entrepreneurs ayant participé aux travaux puissent obtenir leur dû, quoi qu’il arrive. Ce pourrait par exemple être le cas si le promoteur ou l’entrepreneur général du projet déclare faillite et qu’il n’est soudainement plus en mesure de rémunérer les gens qu’il a embauchés.

Une hypothèque est donc greffée à votre maison, à votre condo ou à votre immeuble. Celle-ci permettra aux travailleurs qui n’auraient pas été payés de se servir en premier (avant la banque) lors de la revente.

À noter cependant, une hypothèque légale ne peut avoir cours que si les travaux effectués entraînent une plus-value de l’immeuble.

Par exemple, il n’y aura donc pas d’hypothèque légale pour des travaux de peinture, mais il y en aura une pour la réfection de votre fondation.

Comment se protéger

Il va sans dire, personne ne souhaite payer deux fois la facture pour des travaux d’envergure. Pour éviter de se retrouver dans cette situation, il existe trois techniques.

1. S’assurer que tout le monde a été payé

Si vous faites affaire avec un entrepreneur général, ne signez pas un seul chèque pour l’ensemble de votre projet. Rédigez plusieurs chèques, tous rédigés à la fois au nom de l’entrepreneur et du fournisseur. Sans cela, l’entrepreneur pourrait encaisser le chèque sans jamais payer le sous-traitant, qui alors pourrait ultimement se tourner vers vous pour obtenir son dû. Toutefois, lorsque vous achetez un condo sur plan, vous ne pouvez pas utiliser cette technique, puisque vous n’êtes pas le seul propriétaire.

2. Opter pour une assurance titre

Vous pouvez demander une assurance titre au notaire, tout juste avant de prendre possession de l’immeuble. Selon Me Julie Lévesque, vice-présidente des opérations Québec à la compagnie d’assurance titre Stewart, une telle assurance présente une solution avantageuse, puisqu’elle protège à la fois le prêteur hypothécaire et l’acheteur.

Advenant la découverte d’une hypothèque légale quelque temps après avoir pris possession de l’immeuble, l’assurance-titre défendra votre titre de propriété. C’est donc cette assurance qui recouvrera les montants demandés par les travailleurs ou les professionnels qui n’auraient pas été payés.

Le coût d’une telle assurance est minime, soit plus ou moins 300 $ pour une maison unifamiliale. Il suffit d’un paiement unique pour être protégé à vie. Les assurances titres sont vendues par un représentant en assurance autorisé par l’Autorité des marchés financiers. L’option la plus simple est de confier le mandat à votre avocat ou à votre notaire, qui pourront vous représenter auprès du représentant.

3. Demander une quittance

En remettant votre chèque à l’entrepreneur général, il est possible de lui demander une quittance totale ou partielle des sous-traitants. Cette quittance prouvera qu’ils ont été payés, et vous serez protégé s’il devait survenir un litige. Selon le prêteur hypothécaire privé Louis Caron, il s’agit de la manière la plus sûre de se protéger d’une hypothèque légale.

Conseils

  • Pour vous protéger efficacement d’une hypothèque légale, un notaire ou un avocat spécialisé en immobilier pourront vous guider dans vos démarches.
  • L’Assurance titre et la quittance sont les options les plus faciles pour vous protéger.