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Processus d’achat: combien pouvez-vous emprunter?

Le test de simulation de crise, imposé par le gouvernement depuis quelques années, sert à s’assurer que les emprunteurs pourront continuer à assumer leur prêt hypothécaire advenant une augmentation des taux d’intérêt.
Photo Can Stock Photo / Elnur Le test de simulation de crise, imposé par le gouvernement depuis quelques années, sert à s’assurer que les emprunteurs pourront continuer à assumer leur prêt hypothécaire advenant une augmentation des taux d’intérêt.

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En vue d’obtenir votre prêt hypothécaire, vous devez connaître votre capacité d’emprunt. Cette étape doit être réalisée une fois votre budget établi. Voici comment l’institution financière procédera. 

Pour effectuer le calcul, deux règles d’accessibilité financière doivent être respectées, soit le ratio d’amortissement brut de la dette (ratio ABD) et le ratio d’amortissement total de la dette (ratio ATD). De plus, vous devez passer un test de simulation de crise, communément appelé le «stress test». 

Mise en situation 

Histoire de mieux comprendre ces calculs, voici une petite mise en situation. Marc et Stéphanie souhaitent acquérir une maison au coût de 200 000 $. Ils sont parvenus à économiser une mise de fonds de 20%, ce qui équivaut à 40 000$. Il leur reste donc à obtenir un prêt hypothécaire d’une valeur de 160 000$. Leur revenu familial annuel brut s’élève à 90 000$, soit 7500$ par mois. Leurs obligations financières mensuelles pour leurs prêts auto, leurs prêts étudiants et leurs cartes de crédit sont de 800$. 

Le ratio ABD 

Selon le ratio ABD, leurs frais d’occupation mensuels ne devraient pas dépasser 32% de leur revenu mensuel brut moyen. «Le maximum qui devrait être alloué pour se loger par mois inclut le capital et les intérêts hypothécaires, de même que les taxes municipales et scolaires, le chauffage, et le cas échéant, les frais de copropriété», explique M. Gilles Bosa, courtier hypothécaire chez Multi-Prêts. À titre indicatif, sachez qu’il faut attribuer environ 1$ du pied carré pour le chauffage pour l’année. 

Formule du calcul :  

Revenu mensuel brut x 32% = Le maximum qui devrait être payé en frais d’occupation par mois. 

Exemple :  

7 500$ x 0,32 = 2 400$ par mois 

Ainsi, Marc et Stéphanie ne devraient pas payer plus de 2400$ par mois pour se loger. 

Le ratio ATD 

«Le ratio ATD est le plus important des deux ratios, car il prend en compte les dettes du ménage», mentionne M. Bosa. Selon le ratio ATD, le montant mensuel de leurs dettes et de leur emprunt ne devrait pas dépasser 40% de leur revenu mensuel brut moyen.  

Formule du calcul:  

Revenu mensuel brut x 40% = Le maximum qui devrait être payé par mois pour rembourser l’ensemble des dettes.  

Exemple :  

7 500$ x 0,40 = 3 000$ par mois 

3 000$ - 800$ = 2 200$ par mois 

En sachant que leurs obligations s’élèvent à 800$ par mois, ils ne peuvent emprunter que 2200$ par mois selon le ratio ATD, alors que la limite se situe plutôt à 2400$ selon le ratio ABD. 

Le «stress test» 

Au-delà du calcul des ratios ABD et ATD, l’institution financière doit également procéder au test de simulation de crise. Ce test, imposé par le gouvernement depuis quelques années, sert à s’assurer que les emprunteurs pourront continuer à assumer leur prêt hypothécaire advenant une augmentation des taux d’intérêt. «Pour qualifier les emprunteurs, on utilise le taux affiché de la Banque du Canada qui est de 5,19% présentement. Les versements hypothécaires sont donc différents dans ce calcul, puisque les taux réels pour une hypothèque fixe sur 5 ans tournent autour de 2,54% à 3% », indique M. Bosa. 

Les frais de démarrage 

Autre aspect à prendre en compte pour obtenir un prêt hypothécaire: les frais de démarrage. «Obligatoires, ces frais représentent 1,5% du prix payé». Selon notre exemple, ces frais s’élèveraient à 3000$. 

3 raisons d’obtenir une préautorisation hypothécaire 

La préautorisation hypothécaire est une étape optionnelle du processus d’achat, mais voici trois avantages qui vous convaincront très certainement d’y avoir recours! 

-Pour connaître la valeur maximale de la propriété que vous pouvez considérer en fonction de votre capacité d’emprunt et de votre mise de fonds; 

-Pour vous garantir un taux hypothécaire;

-Pour prouver votre sérieux comme acheteur potentiel. 

Vous devez toutefois savoir qu’il vous faudra malgré tout obtenir une approbation finale du prêt hypothécaire qui respectera les termes prévus à votre Promesse d’achat.  

Selon le ratio ATD, le montant mensuel des dettes et de l’emprunt ne devrait pas dépasser 40% du revenu mensuel brut moyen du ménage.
Photo Can Stock Photo / monkeybusiness
Selon le ratio ATD, le montant mensuel des dettes et de l’emprunt ne devrait pas dépasser 40% du revenu mensuel brut moyen du ménage.

Bien évidemment, ce n’est pas parce que l’institution financière vous autorise un certain montant que vous devez absolument vous rendre à cette limite. Comme le dit M. Bosa vous n’aimerez pas vivre dans une prison, aussi belle soit-elle! 

Pour vous aider, vous pouvez consulter le Guide de l’acheteur de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) au www.oaciq.com/fr/guide-acheteur

De plus, les institutions financières et les courtiers hypothécaires mettent à votre disposition des calculateurs sur leurs sites Web. Bons calculs!