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Divise ou indivise, votre copropriété?

Divise ou indivise, votre copropriété?
Photo Courtoisie Pixabay

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Copropriétés divises ou en indivision, quelles sont les caractéristiques de chacune d’elles? 

Commençons par le type de copropriété que l’on retrouve en plus grand nombre, la copropriété divise, communément appelée condominium. Son nom l’évoque bien, il s’agit «d’un immeuble divisé en parties communes et privées», explique Nathalie Sansoucy, notaire et agente d’information pour la ligne 1-800-notaire de la Chambre des notaires du Québec. 

Dans le cas des copropriétés divises en hauteur par exemple, les parties communes sont la piscine, le hall d’entrée, la salle de sports, la terrasse sur le toit, le jardin, la cage d’escalier, l’ascenseur, la structure du bâtiment, etc., tandis que les logements constituent les endroits privatifs. 

En achetant une copropriété divise, une personne devient alors propriétaire d’un pourcentage des parties communes et de l’entièreté de son logement. Un plan cadastral réalisé par un arpenteur-géomètre délimite chacun des lots. 

Une déclaration de copropriété divise (obligatoire) notariée et publiée au registre foncier, dont certaines règles sont établies par la loi, vient alors créer la copropriété de l’immeuble et établir son fonctionnement. On y retrouve, entre autres, la valeur de chaque fraction, les contributions de chaque propriétaire aux charges communes et au fonds de prévoyance obligatoire, les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et communes, les pouvoirs, les devoirs et la composition du conseil d’administration du syndicat et de l’assemblée des propriétaires, etc. 

Chaque propriétaire reçoit ses propres comptes de taxes foncières et scolaires, puis hypothèque son bien et assure ses améliorations locatives avec l’institution de son choix.

L’indivision 

Dans le cas d’une copropriété indivise, «plusieurs personnes se partagent l’entièreté de la propriété», affirme Mme Sansoucy. Il n’y a alors qu’un seul lot au cadastre. 

En l’absence de conseil d’administration, les décisions sont prises à l’unanimité par les indivisaires, souvent moins nombreux que dans les copropriétés divises. Pour se protéger et établir les droits de jouissance des différents espaces de la copropriété, les indivisaires élaborent ensemble une convention d’indivision (pas obligatoire), idéalement rédigée par un notaire et publiée au registre foncier. Elle peut, entre autres, porter sur les droits et obligations des indivisaires relativement à l’usage des lieux, le partage des obligations d’entretien et de rénovation, le partage des dépenses, les restrictions quant à la vente, les règles d’administration de l’immeuble, etc. 

En ce qui a trait au financement, Mme Sansoucy précise que ce ne sont pas tous les prêteurs qui accordent des prêts hypothécaires aux propriétaires d’une copropriété indivise. Par ailleurs, lors de l’achat de ce type de copropriété, une mise de fonds de 20% est obligatoire. 

De plus, tous les copropriétaires sont responsables solidairement des taxes scolaires et foncières ainsi que des assurances. Les frais sont généralement moins élevés, à condition que chacun paie sa part à temps. 

«L’indivision pourrait souvent être plus appropriée que la copropriété divise pour les petites copropriétés de 2 ou 3 (logements)», mentionne Mme Sansoucy, puisque la «mécanique» de la copropriété divise s’avérerait peut-être trop lourde. «Une convention d'indivision relativement simple répondrait souvent mieux aux besoins des gens», souligne Mme Sansoucy.