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Plus facile de se qualifier pour un prêt hypothécaire

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Illustration Adobe Stock

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Ottawa a annoncé mardi des assouplissements aux règles de qualification hypothécaire. Ces changements entreront en vigueur début avril. Vont-ils favoriser l’accès à la propriété ? Comment est encadré le marché hypothécaire ? 

Il faut savoir que depuis 2016, les prêteurs hypothécaires sont contraints de qualifier les acheteurs non pas en fonction du taux d’intérêt réel, mais sur la base d’un taux de référence plus élevé. L’objectif : s’assurer que les propriétaires les plus endettés soient capables d’encaisser une hausse de taux d’intérêt.  

Un taux de qualification plus élevé signifie pour l’acheteur une capacité d’emprunt moindre.

Comment se qualifie-t-on pour un prêt hypothécaire ? 

L’acheteur doit démontrer au prêteur que ses obligations financières, une fois la maison acquise, ne dépassent pas le ratio de 44 % de son revenu. Cela comprend le remboursement de l’hypothèque, les taxes foncières, les frais de chauffage et d’électricité du logement ainsi que les autres dettes. 

Quel est le taux de qualification ? 

Actuellement, les prêteurs doivent utiliser le plus élevé des taux suivants : le taux de référence de 5,19 % établi par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) ou le taux inscrit au contrat, plus 2 %. 

Pour une hypothèque de cinq ans à taux fixe, le taux d’intérêt accordé aux acheteurs présentant un bon dossier de crédit oscille actuellement autour de 2,8 %. L’écart avec le taux de référence s’élève donc à 2,39 %. C’est plus qu’il en faut pour protéger les acheteurs d’une éventuelle hausse, surtout dans un contexte où les taux sont plus susceptibles de baisser. Alors, quel est le changement ? 

Pour les hypothèques assurées (qui concernent surtout les premiers acheteurs dont la mise de fonds est de moins de 20 %), le taux de qualification sera calculé selon une nouvelle formule et révisé chaque semaine. Il sera basé sur la valeur médiane hebdomadaire des taux d’intérêt des prêts hypothécaires assurés de 5 ans à taux fixe, valeur à laquelle on ajoute 2 %. 

Compliqué ? En effet ! Il faut surtout retenir que le taux de référence variera de manière dynamique et qu’il sera moins élevé. Selon le nouveau mode de calcul, il s’élèverait ces temps-ci à 4,89 %. 

Comment cela améliorera-t-il la capacité d’emprunt ? 

Un acheteur capable de se qualifier actuellement pour une hypothèque maximale de 350 000 $ pourra emprunter 360 400 $ à partir d’avril, selon les calculs du consultant Denis Doucet, spécialiste du marché hypothécaire.  

Les nouvelles règles permettront à un certain nombre de personnes qui ne le pouvaient pas d’accéder enfin à la propriété. Quant à ceux qui le pouvaient déjà, ils pourront ratisser plus large le marché. C’est bien, mais pour combien de temps ?

La moindre hausse des prix aura tôt fait d’éliminer les effets de cet assouplissement des règles hypothécaires, assouplissement qui pourrait d’ailleurs galvaniser le marché à l’arrivée du printemps.

Ironique.