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Quelles sont les règles fiscales au moment du legs d’un condominium

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Question de Johanne et Pierre, deux de nos lecteurs : Mon conjoint et moi vivons ensemble depuis 23 ans dans un condo qu’il a acheté avant que nous nous connaissions. Le condo est uniquement à son nom et c’est notre résidence principale. Nous avons fait notre testament dans lequel chacun lègue au conjoint survivant la totalité de ses biens et avoirs. Si mon conjoint décède avant, le fait que le condo à son nom me soit légué peut-il avoir un impact fiscal pour moi ? Aurais-je des impôts à payer sur un gain en capital ? Serait-il préférable de mettre le condo à nos deux noms ?

Réponse : Lorsqu’une personne décède, la succession dispose de ses biens à leur juste valeur marchande. Autrement dit, s’ils ont pris de la valeur, la succession devra payer de l’impôt sur le gain en capital. Il y a toutefois une exception lorsqu’on lègue ses biens à son époux ou à son conjoint de fait, précise le notaire et fiscaliste Stéphane Larose.

Donc, si votre conjoint décède en premier – nous supposons que vous êtes conjoints de fait au sens fiscal du terme –, il y aura un roulement du condo en votre faveur. Dans ce cas, vous serez réputée avoir disposé du bien à son coût d’achat et non pas à sa juste valeur marchande. Cela signifie que le conjoint ou l’époux qui reçoit une propriété en héritage n’aura pas d’impôt à payer sur celle-ci. 

Gain en capital

En revanche, il devra de l’argent au fisc s’il vend cette propriété et qu’il réalise dès lors un gain en capital. Mais étant donné qu’il s’agit de la résidence principale, vous bénéficiez d’une exemption sur l’imposition sur le gain en capital. Toutefois, pour pouvoir s’en prévaloir, votre conjoint doit être résident fiscal canadien et l’immeuble doit aussi répondre à plusieurs conditions. Ainsi, il ne faut pas qu’une autre propriété ait été désignée comme résidence principale pendant le même laps de temps. Si tel était le cas, cette période serait retranchée de l’exemption. 

Par exemple, si votre conjoint est propriétaire de son condo depuis 24 ans, mais qu’il a désigné un autre immeuble comme résidence principale pendant 12 ans afin de pouvoir bénéficier d’une exemption lors de la vente, il faudra exclure ces années du calcul. Dans ce cas de figure, seule la moitié du gain en capital serait exemptée puisque le condo ne serait considéré comme résidence principale que pendant 12 ans sur 24.

Me Larose ajoute que dans votre situation et compte tenu des règles fiscales en vigueur, il n’y a pas d’intérêt à mettre le condo à vos deux noms.

Vous avez des questions ? Écrivez-moi à emmanuelle.gril@quebecormedia.com. Nous vous répondrons régulièrement.