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Immobilier: condos «abordables» pour médecins et investisseurs

Des riches réussissent à contourner l’esprit du programme censé aider les personnes moins bien nanties

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Pendant que de nombreux Montréalais peinent à se loger à un prix décent, des centaines d’unités dites « abordables » sont louées et revendues au prix fort, parfois par des proches des promoteurs, a découvert notre Bureau d’enquête.

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Depuis 15 ans, la Ville de Montréal incite les promoteurs à intégrer 15 à 20 % de logements abordables dans leurs projets, pour permettre à des personnes moins bien nanties d’accéder à la propriété. 

  • Écoutez l'entrevue avec Robert Beaudry, membre du comité exécutif de la Ville de Montréal ainsi que Responsable de l'habitation et de la stratégie immobilière sur QUB radio :   

C’est la Ville qui fixe le prix maximal des unités. Par exemple, 280 000 $ pour un condo de deux chambres.

Mais l’esprit de ce programme est facile à contourner, avons-nous constaté en analysant des milliers de transactions immobilières.

Ainsi, un médecin spécialiste a mis à louer ce printemps deux studios qu’il avait pu obtenir à très bas prix.

Le loyer demandé pour ces logements de 273 pieds carrés, décrits dans son annonce comme des « lofts de luxe » ? Neuf cents dollars par mois.  

  • Écoutez les actualités de Carl Marchand et Danny St Pierre sur QUB radio:   

Proches des promoteurs

Nous avons répertorié de nombreux cas similaires :     

  • Des dizaines d’investisseurs ont acheté plus d’un logement abordable, un couple en a même eu six en sa possession.     
  • Une soixantaine d’acheteurs étrangers ont acquis des unités, majoritairement des Chinois.     
  • Des courtiers immobiliers et des proches de promoteurs ont pu mettre la main sur plusieurs condos à bas prix.     
  • Dans tous les projets sans exception, des unités abordables sont en location à des prix au-delà du seuil de l’abordabilité.          

Même si ces pratiques ne sont pas illégales, elles privent des gens moins nantis d’un toit à bas prix.

Selon le président de la division des grands projets chez Cogir et fondateur de DevMcGill, Stéphane Côté, ce n’est pas le rôle des promoteurs immobiliers de « qualifier ou disqualifier les gens » qui achètent les unités abordables.

« N’importe qui peut acheter. Ce n’est pas régi », souligne-t-il.

Du côté de la Ville, aucune vérification n’est faite outre le prix de vente initial.

« Le profil de l’acheteur [incluant sa nationalité] n’a pas d’impact pour déterminer si l’unité correspond aux critères d’un logement abordable », indique la porte-parole de la Ville, Karla Duval.

Rapidement sur le marché

Souvent achetées par des investisseurs, les unités sont rapidement louées ou revendues à fort prix.

Par exemple, dans le projet Square Children’s, trois studios vendus à prix abordable en juillet ont été mis en location à plus de 1000 $ par mois quelques jours plus tard.

Même quand ils ne sont pas loués, les logements ne restent pas nécessairement abordables plus longtemps.

Par exemple, dans la tour Amati dans Griffintown, un couple d’investisseurs montréalais a acheté six unités abordables sans hypothèque l’automne dernier. Il en a revendu deux quatre mois plus tard, réalisant un profit de plus de 50 %.

Depuis 2014, une unité sur cinq achetées sous le prix établi par la Stratégie d’inclusion a été revendue.

Nous avons calculé que leur prix a grimpé en moyenne de 38 %, alors que celui des autres logements situés dans les mêmes projets immobiliers n’a monté que de 25 %.

« À la revente, les unités abordables ont le potentiel de revenir vers la moyenne [des prix du marché] et donc de prendre beaucoup de valeur », note Stéphane Côté.

–Avec Charles Mathieu

2020      

Montant maximal pour qu’un logement soit qualifié d’abordable  

  • Studio : 200 000 $      
  • Une chambre : 250 000 $      
  • Deux chambres : 280 000 $      
  • Trois chambres (96 m2 minimum) : 360 000 $          

Des condos pour les enfants du promoteur  

Photo Pierre-Paul Poulin
  •  Projet : Noca Condos  
  • Promoteur : DevMcGill/TGTA  
  • Nombre d’unités abordables : 48  
  • Unités achetées par des Chinois : 15   

La tour Noca Condos dans Griffintown a vu le jour sur un terrain vendu 6 M$ par le gouvernement fédéral en 2011.

Le tiers des unités abordables du projet ont été achetées par des personnes ayant leur résidence principale en Chine.

De plus, le fondateur de DevMcGill, Stéphane Côté, a acheté avec sa fiducie trois condos abordables.

« J’ai trois enfants, je leur ai acheté des unités. Ce sont de jeunes enfants. Quand ils vont aller à l’université, je vais leur transférer et ils pourront l’habiter », indique M. Côté.

En attendant, il a meublé ces unités et les loue. « Je pense que ça entre vraiment dans l’esprit du programme, estime M. Côté. Ils vont avoir accès à un logement, et c’est une bonne façon de partir dans la vie. »


Des studios à 900 $ par mois  

Photo Pierre-Paul Poulin
  •  Projet : Ateliers Castelnau  
  • Promoteur : DevMcGill/TGTA  
  • Nombre de logements abordables : 33   

Au moins quatre studios abordables, dans ce projet de condos situé tout près du parc Jarry dans le quartier Villeray, ont été mis à louer pour plus de 900 $ par mois. Les unités font moins de 300 pieds carrés. 

Selon les critères de la Ville de Montréal, pour que ces studios soient considérés comme abordables en location, le loyer ne devrait pas dépasser 705 $ par mois.

Deux condos appartiennent à un médecin radiologiste, qui les a achetés pour environ 164 000 $ chacun. Son courtier immobilier affirme que son client était au courant qu’il s’agissait d’unités abordables quand il les a achetées « pour les louer à des étudiants ».


200 000 $ de profit en huit mois  

Photo Pierre-Paul Poulin
  •  Projet : Idevco Fabre  
  • Promoteur : Idevco  
  • Nombre d’unités abordables : 4   

Afin d’obtenir la permission de démolir une église pour y construire une vingtaine de condos, l’entreprise Idevco s’est entendue avec l’arrondissement de Rosemont pour y inclure quatre unités abordables.

Sylvie Duff, qui est actionnaire d’Idevco à travers une enfilade d’entreprises, a acheté en février 2020 une de ces unités de deux chambres pour 280 000 $, soit le seuil maximal établi par la Ville.

Mme Duff, qui est également la conjointe du vice-président d’Idevco, Alain Richer, a revendu son condo en octobre 2020 à 480 000 $. Mme Duff n’a pas voulu commenter ses transactions.

Deux enfants du président d’Idevco, Jean Boudrias, sont propriétaires de deux des condos abordables. L’un d’eux a été mis en location à 2000 $/mois, en avril dernier.

M. Boudrias n’a pas donné suite à nos nombreux appels. 

La quatrième unité abordable a été acquise par un entrepreneur en construction, puis revendue un an plus tard pour 490 000 $.


Un millionnaire proche de l’ex-dictateur tchadien  

Photo Pierre-Paul Poulin
  • Projet : District Griffin  
  • Promoteur : Devimco  
  • Nombre d’unités abordables promises : 107 (phases 2 et 3)   

En 2017, notre Bureau d’enquête levait le voile sur les investissements dans l’immobilier d’Ibrahim Hissein Bourma, beau-frère de l’ex-dictateur du Tchad, Idriss Déby.

M. Bourma a déjà été interpellé à l’aéroport du Caire avec 199 000 euros cachés dans sa valise. Il possède pour plusieurs millions de dollars en logements à Montréal, via son entreprise Investissement Siham Canada.

Il a notamment acheté 10 condos sans hypothèque dans la tour Exalto, dont trois sont considérés comme « abordables ».

Un de ces logements, un studio avec lit mural, était annoncé pour une location à 1250 $/mois en juin.

Gestionnaire immobilier pour la compagnie Trustcan, Carlo Cabrera ne peut réprimer un rire quand nous lui apprenons que ce studio, dont il gère la location, est une unité abordable. 

« Même moi je n’ai pas les moyens de me payer ça », affirme-t-il.


Des Chinois louent à 1300 $/mois  

Photo Pierre-Paul Poulin
  •  Projet : Westbury  
  • Promoteur : Devmont  
  • Nombre d’unités abordables promises : 87   

Dans le projet Westbury, à Côte-des-Neiges, plusieurs logements vendus en 2020 sous le seuil d’abordabilité établi par la Ville ont déjà été mis en location pour plus de 1000 $ par mois.

Fin juin, un logement de 500 pieds carrés était affiché à 1300 $ par mois.

Selon les documents du registre foncier, les propriétaires demeurent à Chengdu, la capitale de la province du Sichuan, en Chine.

Leur courtière immobilière, Miao Hu, a affirmé ne pas être au courant qu’il s’agit d’une unité abordable. « Ce n’était pas écrit dans le contrat », dit-elle.

Mme Hu ajoute que les propriétaires ont eu un rabais du promoteur, car « la famille a acheté plusieurs condos » dans le but de s’installer à Montréal.

« Épouvantable », reconnaît la Ville  

Le responsable de l’habitation dans l’administration de Valérie Plante, Robert Beaudry, qualifie d’« épouvantables » les situations que notre Bureau d’enquête expose.

« C’est difficile à avaler. On voit que les stratégies sont variées pour contourner la Stratégie d’inclusion. C’est un enjeu qu’on reconnaît », note-t-il.

Plusieurs situations que nous avons soulevées concernent des unités incluses dans le décompte de 1290 logements abordables privés réalisés depuis que Valérie Plante est arrivée au pouvoir, en 2017.

Toutefois, M. Beaudry estime que cela ne porte pas ombrage au bilan en matière d’habitation.

« La majorité des unités abordables répond à des besoins abordables », juge-t-il.

Nouveau règlement

Robert Beaudry assure que sa révision de la Stratégie d’inclusion, appelée Règlement pour une métropole mixte, et entrée en vigueur en avril, empêchera les abus dans le futur.

« Il y aura une qualification de l’acheteur et un suivi serré pour s’assurer qu’il n’y ait pas de stratagèmes », affirme-t-il.

La plus-value sur la revente des propriétés abordables sera par ailleurs limitée à 3 % par an.

Des promoteurs doutent toutefois que le contrôle sera aussi serré que la Ville le prétend.

Malgré tout, des centaines de logements abordables sont encore à construire selon les anciennes règles, c’est-à-dire sans contrôle des acheteurs et avec une pénalité de seulement 10 000 $ par unité non réalisée ou vendue au-delà du prix fixé par la Ville.

« On va respecter les anciennes ententes. Changer les règles du jeu en fin de parcours aurait probablement mis à mal de nombreux projets », soutient Robert Beaudry.

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