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Un boom du prix des maisons qui fait mal de plusieurs façons

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Illustration Adobe Stock

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S’ils peuvent conforter les propriétaires de maison, les prix exorbitants de l’immobilier ne représentent pas moins un sérieux problème. Non seulement rendent-ils la propriété de plus en plus inaccessible, mais ils compromettent la capacité des jeunes ménages à épargner et à investir. 

Comment remplir son REER ou son CELI si l’acquisition du plus moche des bungalows vous laisse financièrement exsangue ? 

Mercredi, l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) a dévoilé ses statistiques pour 2021, une année au cours de laquelle le prix médian de la maison familiale a explosé de 24 % au Québec (24 % !). La valeur des copropriétés a grimpé quant à elle de 21 %. Avant ces augmentations, l’immobilier nous semblait déjà cher... 

Resserrement de l’offre, croissance de la demande

Toujours mercredi, la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) a publié une étude reposant sur des données plus anciennes, mais qui explique en partie les hausses de prix actuelles. Trois économistes se sont penchés sur l’évolution de l’offre et de la demande dans les régions de Montréal, de Québec et de Gatineau entre 2007 et 2020, période durant laquelle les données sont disponibles. 

L’évaluation est réalisée en fonction de la taille du parc immobilier de chaque région étudiée, ce qui rend l’approche originale. Le rapport souligne que malgré l’augmentation du nombre d’habitations avec le temps, il y en a de moins en moins d’offertes aux acheteurs sur le marché.

Dans la grande région de Montréal, le nombre de maisons unifamiliales, de copropriétés et de plex est passé de 914 400 à 117 400, de 2007 à 2021. La croissance du parc immobilier, excluant le secteur locatif, a été de 2 % par année de 2007 à 2014, puis elle est tombée à 1 % de 2015 à 2020. 

Au cours des 5 dernières années, la demande pour l’immobilier a grimpé quant à elle de 6 % par année, soit six fois plus rapidement que la croissance du nombre de nouvelles habitations offertes en propriété.  

Autre donnée d’importance : 6,7 % du parc immobilier montréalais a changé de main en 2020. Dans la même année, 8,2 % des habitations ont été mises en vente. L’écart entre l’offre et la demande s’établit donc à 1,5 %, le plus faible de toute la période analysée. Considérant que l’offre ne répond pas systématiquement aux besoins exprimés du côté de la demande, c’est bien mince.

À titre de comparaison, on respirait mieux en 2014. Cette année-là, 5,3 % des habitations avaient changé de propriétaire alors que 10,8 % des propriétés avaient été mises sur le marché, pour un écart « offre/demande » de 5,5 %.

On observe les mêmes tendances dans les régions de Québec et de Gatineau. Et selon les auteurs du rapport, tout semble indiquer qu’elles se sont poursuivies en 2021. 

Record de construction

Comment concilier ce constat avec les données sur les mises en chantier qui flirtaient en 2021 avec des records (on en aura la confirmation la semaine prochaine) ?

Depuis 2015, les promoteurs favorisent de plus en plus le logement locatif. L’année dernière, la moitié des nouvelles constructions était destinée à la location. Il faut dire que ce segment de marché longtemps négligé en a besoin. 

Selon Paul Cardinal, directeur du service économique à l’APCHQ, l’érection d’immeubles locatifs répond à la demande de retraités qui ne veulent pas vivre en copropriété et de nouveaux résidents, étudiants et travailleurs de l’étranger. Ces derniers alimentent également la demande pour la propriété.

Mais loin d’être assez

Même après une année faste de mises en chantier (on devrait approcher les 70 000 pour 2021), il en manque encore de 40 000 à 60 000, selon Paul Cardinal.

Et pourtant, la construction devrait ralentir en 2022, selon l’ACHQ. La hausse du coût des matériaux, l’augmentation des taux d’intérêt et la pénurie de main-d’œuvre freineront la croissance du parc immobilier.

Plutôt que de proposer des programmes pour stimuler la demande, le gouvernement fédéral — Québec également — devrait prendre des mesures musclées pour favoriser l’offre. 

C’est là que ça coince. 

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