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De plus en plus difficile d'acheter une maison

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La Banque du Canada n’a pas haussé hier son taux directeur, lequel reste à 0,25 % comme c’est le cas depuis deux ans ou presque. Mais ce n’est que partie remise en raison des pressions inflationnistes.  

Il est évident que les taux vont monter au fil des prochains semestres. 

Que les emprunteurs se le tiennent pour dit.  

Bonne et mauvaise nouvelles

Concernant le marché immobilier résidentiel, deux conséquences sont à prévoir, une bonne et une mauvaise. 

La mauvaise ? Les taux hypothécaires vont inévitablement grimper, ce qui alourdira le fardeau de la dette hypothécaire lors des renouvellements d’hypothèque ou de la négociation d’une première hypothèque. 

La bonne ? La hausse des taux hypothécaires pourrait finalement freiner la folle chevauchée de l’augmentation du prix des maisons et des condos.  

  • Écoutez Michel Girard sur QUB radio:

La folie  

Dans l’ensemble du Québec, selon les données recueillies par le système Centris et l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), le prix médian de l’unifamiliale atteint aujourd’hui les 395 000 $, en hausse de 47,9 % depuis décembre 2019. Rien de moins qu’une augmentation de 128 000 $. 

Et pendant ce temps-là, le prix médian du condo, lui, bondissait de 36,4 % à quelque 347 750 $. Un bond de 92 750 $ en seulement deux ans. 

Alors qu’on déplore, à juste raison, les conséquences néfastes d’une inflation de 5 % sur notre portefeuille, le prix médian de la propriété résidentielle au Québec a poursuivi son escalade en 2021 en explosant en moyenne d’un autre 20 %. Et ce, après une année 2020 où le prix avait bondi tout autant.  

L’accessibilité 

Quand je vois la flambée du prix médian des maisons et condos qui vient de frapper le Québec, fort peu de jeunes ménages ont les moyens de devenir propriétaire à l’heure actuelle.  

Pour déterminer si on a la capacité financière pour acquérir une propriété, selon la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), le rapport d’amortissement brut de la dette touchant la propriété (capital + intérêts + taxes foncières + chauffage) ne doit pas dépasser 39 % de notre revenu brut.  

Et quand on ajoute les autres dettes du ménage (auto, cartes de crédit, emprunts personnels, etc.), le rapport d’amortissement total de la dette ne doit pas dépasser 44 % de notre revenu brut.  

Parenthèse importante : pour répondre au test de qualification bancaire, l’amortissement de la dette hypothécaire doit être basé sur 25 ans, à un taux d’intérêt de 5,25 %. 

Autre facteur non négligeable : il faut tenir compte du coût de l’assurance prêt hypothécaire que les emprunteurs sont obligés de prendre s’ils n’ont pas les moyens de verser un acompte de 20 % ou plus sur le prix d’achat de la propriété. 

La question à 395 000 $ 

Prenons comme exemple l’achat d’une maison au prix médian de 395 000 $ et supposons que vous versez l’acompte minimum requis de 5 %, soit 19 750 $. Voici, dans le tableau plus bas, le calcul du revenu brut qui sera requis pour acquérir une telle propriété, dont l’hypothèque sera amortie sur 25 ans.  

Le débours nécessaire pour acquérir « la » propriété au prix médian de 395 000 $ s’élève à 34 980 $ par an. Ce qui, selon la SCHL, nécessiterait un revenu brut minimum de 89 692 $. 

À mon avis, un tel revenu brut m’apparaît vraiment trop serré. Je préconiserais plutôt un revenu net (après impôt) de 89 692 $.  

Dans un tel cas, il faudrait qu’un ménage à deux personnes gagne un revenu brut de l’ordre de 116 000 $. 

Le rapport d’amortissement de la dette liée à la maison tomberait à 30 % du revenu brut, laissant ainsi davantage de coussin en cas d’imprévus.  

Un douloureux calcul  

◆ Prix de la propriété: 395 000 $ 

◆ Acompte de 5 %: - 19 750 $ 

◆ Assurance prêt hypothécaire: + 15 010 $ 

◆ Montant du prêt hypothécaire: 390 260 $ 

◆ Coût capital + intérêt: 2326 $ / mois 27 912 $ / an 

◆ Taxes foncières + chauffage: 589 $ / mois 7068 $ / an 

Coût total: 2915 $ /mois 34 980 $ / an  

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