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Pas facile d’être propriétaire d’une habitation en copropriété

Neighbor people and cat life through open windows
Illustration Adobe Stock

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Ceux qui habitent en condo connaissent les nouvelles obligations financières qui pèsent sur leur copropriété.

Celles-ci sont inscrites dans deux pièces législatives déjà expliquées dans cette chronique, la loi 16 qui concerne notamment le fonds de prévoyance et la loi 141 qui touche entre autres la question de l’assurance. 

Les copropriétaires qui dorment encore au gaz trouveront le réveil désagréable.

Les plus susceptibles d’ignorer ces changements sont les occupants des petites copropriétés. Quand on vit dans un duplex, un triplex ou une maison jumelée structurés en copropriétés divises (ils sont nombreux), on pense à tort que les nouvelles lois visent les grands complexes. 

C’est vrai qu’elles ciblent particulièrement les grosses copropriétés, car il s’y concentre l’essentiel des problèmes qu’on cherche à corriger. Les toutes petites n’y échappent pas pour autant. Si elles se défilent, la police ne débarquera pas chez elles. Mais les copropriétaires ne s’exposent pas moins à des ennuis futurs.

Explorons la question. 

Une expérience personnelle

J’habite un duplex détenu en copropriété divise avec des voisins formidables. J’ai pu ruminer la question au cours des derniers mois. Je réalise que l’information ne se rend pas, et si elle parvient jusqu’aux copropriétaires, ceux-ci ne se sentent pas concernés. 

Comme mon travail m’a amené à explorer le sujet, j’ai mené le dossier chez nous. Notre copropriété s’accommodait jusqu’alors d’une gestion fondée sur la confiance et le «bon voisinage», avec un fonds de prévoyance alimenté «en amateur».  

Voici maintenant ce qui remplace notre «système», conformément aux exigences de lois mentionnées plus haut. 

1. Étude de fonds de prévoyance

On a dû faire appel à une entreprise pour inspecter notre duplex, établir un calendrier sur 25 ans des travaux majeurs à réaliser sur l’immeuble et évaluer le coût des travaux afin d’établir les cotisations au fonds de prévoyance.

Peu d’entreprises offrent ce service pour des petites copropriétés, le secteur est encore peu réglementé et ne se distingue pas par un degré particulièrement élevé de professionnalisme. Tout de même, on a une meilleure idée de l’état de l’immeuble, des interventions nécessaires et de ce qu’il en coûtera... Nos frais ont presque doublé. 

Par ailleurs, on doit trouver un moyen de faire fructifier cet argent, car les calculs sont fondés sur des rendements de 3 %, tout comme notre hypothèse d’inflation sur la période de 25 ans. 

2. Carnet d’entretien

La même firme a préparé notre carnet d’entretien, lui aussi obligatoire. Le document fait l’inventaire des tâches et des menus travaux à réaliser sur une base régulière afin d’éviter que les composantes importantes de notre immeuble ne se dégradent plus rapidement que prévu au calendrier.

3. Fonds d’autoassurance

On doit ouvrir un autre compte où y déposer, sur une période de quelques années, l’équivalent de la franchise la plus importante inscrite à notre contrat d’assurance. Ce fonds servira à couvrir la première tranche de 5000 $ en cas de sinistre. 

4. Évaluation du coût de reconstruction

Un évaluateur doit estimer combien il en coûtera pour reconstruire notre immeuble après une perte totale. En outre, il a aussi le mandat de décrire les unités de référence afin de distinguer ce qui est couvert par l’assurance de la copropriété et ce qui relève des assurances individuelles des copropriétaires.

Toutes ces démarches, en incluant le provisionnement des fonds, coûtent une fortune. 

Est-ce trop lourd?

Quand on discute de ça entre voisins, un point épineux remonte vite en surface : l’argent versé par chacun de nous dans le fonds ne nous appartient plus, il est au syndicat. Pourquoi ne pas l’accumuler chacun de son côté? 

C’est la différence avec une maison individuelle. Son propriétaire peut toujours faire des provisions en vue des travaux, mais les sommes demeurent les siennes, sans être transférées vers un tiers. À la revente, il repart avec son argent tandis que l’acquéreur achète l’immeuble tel quel, sans hériter des fonds prévus pour les réparations. 

Dans une copropriété, même petite, c’est le contraire : l’argent reste. Cela devrait se refléter dans la valeur de revente, mais dans un marché marqué par la pénurie du côté de l’offre, c’est moins certain. 

C’est quand même une bonne affaire que le fonds appartienne au syndicat, et voici pourquoi. 

Si mon voisin quittait le bateau avec sa part du fonds, rien n’assure que celui qui le remplacera détient les sommes nécessaires pour faire réaliser les travaux à temps. Cela poserait un risque pour l’immeuble, donc pour moi. 

Aussi, la loi 16 prévoit que le syndicat devra fournir à l’acquéreur éventuel d’une unité une attestation de conformité. Cette disposition n’est toujours pas en vigueur, elle doit être précisée par règlement, mais ça viendra.

Les copropriétaires auront intérêt à ce que les affaires de la copropriété soient en ordre, car sans pouvoir produire le certificat en question, ils auront plus de difficulté à vendre.

À long terme, l’entretien du parc immobilier pour ce type de détention ne sera que meilleur.

C’est lourd et coûteux, oui, mais nécessaire...

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