Un coup de pouce pour acheter une maison

Pour un jeune qui contemple le marché de l’immobilier, elle est surréelle cette idée qu’on pouvait jadis acheter une maison de manière spontanée, après un premier coup de cœur.  

Aujourd’hui, les démarches pour accéder à la propriété prennent des airs de plan quinquennal, le montage financier exige de plus en plus l’implication des parents, quand ils en ont les moyens.  

Ça n’augure rien de bon pour le taux de propriété qui, selon Statistique Canada, a baissé pour la première fois au Québec entre 2016 et 2021, en des temps pourtant plus favorables pour les acheteurs. 

Pour peu que les jeunes en rêvent encore, comment pourrait-on leur faciliter l’accès à la propriété ?  

Ce n’est pas évident. 

Des idées pour faciliter la demande 

Le thème a à peine été effleuré durant la campagne électorale. Il y a les libéraux de Dominique Anglade qui ont proposé de hausser de 35 000 $ à 50 000 $ les sommes pouvant être retirées du REER par l’intermédiaire du Régime d’accession à la propriété (RAP).  

Si seulement cette décision ne relevait pas du fédéral et qu’un programme plus avantageux n’était pas sur le point d’être lancé (le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, le CELIAPP), ce ne serait pas une drôle d’idée. 

Les mêmes libéraux promettent aussi de payer la taxe de mutation immobilière (la taxe de « bienvenue ») pour les premiers acheteurs, ce qui a plus de sens. Est-ce qu’une exemption de quelques milliers de dollars attirera plus de jeunes vers la propriété ? J’ai un doute, bien qu’une telle mesure soulagerait certainement les jeunes, pour qui cette taxe a l’effet d’un coup de massue. 

C’est comme les crédits d’impôt pour l’achat d’une première habitation, offert autant par Québec que par Ottawa. Le fédéral a doublé le sien, de 750 $ à 1500 $. Québec pourrait l’imiter (une promesse de la CAQ). Aux vues des prix de l’immobilier, ces crédits restent dérisoires. Ils couvrent à peine les frais d’emménagement, ils n’ont aucune incidence sur la dynamique du marché.  

Rétablir la possibilité d’amortir sur 30 ans les prêts hypothécaires assurés pourrait par contre avoir un véritable effet, cela relève du fédéral. L’amortissement est actuellement plafonné à 25 ans. Cinq années de plus réduiraient le poids du service de la dette dans le budget des nouveaux propriétaires.  

Autre idée : mettre en place un mécanisme qui permettrait aux parents de puiser dans leur REER sans trop d’impact fiscal si l’argent sert à l’achat d’une première propriété pour un descendant. Ce serait une sorte de RAP intergénérationnel. Mais bon, avec le RAP et le CELIAPP, c’est déjà compliqué... 

On doit stimuler l’offre 

Combinées, ces mesures faciliteraient sans doute l’accès à la propriété. Mais pour combien de temps ? C’est comme la construction d’une nouvelle autoroute pour décongestionner le réseau routier. Ça soulage au début, mais la bonne nouvelle rameute rapidement plus d’automobilistes. Et la congestion redevient comme avant. 

« C’est sûr que ces propositions ont le potentiel de nourrir l’inflation dans le marché immobilier », reconnaît celui qui les promeut, Paul Cardinal, directeur du service économique de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ). 

Autrement dit, la solution passe aussi et surtout par l’offre, selon l’économiste. Prenons les taxes sur les nouvelles constructions. Ottawa rembourse une partie de la TPS sur les habitations neuves de 350 000 $ à 450 000 $. Le remboursement est régressif. Il débute à 36 % sur un achat de 350 000 $, et diminue jusqu’à disparaître à 450 000 $.  

On retrouve le même système au Québec. L’État rembourse 50 % de la TVQ sur les maisons neuves de... 200 000 $, un cadeau qui disparaît quand le prix atteint 300 000 $. 

« Ça ne reflète plus la réalité du marché », constate Paul Cardinal. Pourtant, une diminution de taxes sur les habitations neuves les rendrait plus attrayantes pour les acheteurs, ce qui pourrait favoriser la construction.  

Il ne faudrait pas non plus en attendre des miracles. Car si l’achat d’un logement est devenu compliqué, en construire un est par moment une aventure kafkaïenne.  

Aussi, on n’est plus dans les années où on pouvait faire n’importe quoi. On veut aujourd’hui contenir l’étalement urbain, préserver les espaces verts et les milieux humides sur le territoire des municipalités. Il faudrait densifier dans les secteurs déjà construits, mais les projets de densification rencontrent la résistance des populations établies et de certains élus municipaux. 

Pas évident. L’enjeu mérite plus que des « mesurettes ».