La propriété peut-elle encore vous enrichir?

La diminution du taux de propriété annoncée la semaine dernière par Statistique Canada sera certainement perçue comme une mauvaise nouvelle. 

Les Québécois seraient-ils en train de se détourner de cette voie vers l’enrichissement?

L’immobilier s’est certes avéré profitable au cours des deux dernières décennies, et la question maintenant est de savoir si une acquisition réalisée en 2022 ou en 2023 peut receler un aussi bon potentiel. 

J’ai comme un doute. 

Des valeurs qui baissent, des coûts qui montent

Déjà que dans les meilleures circonstances, les propriétaires ont tendance à surestimer leurs bénéfices. Dans leurs calculs de rendement, ils font souvent l’impasse sur les coûts de la propriété : les taxes, les droits de mutation, les factures d’assurance, les frais d’entretien et de réparation, les intérêts hypothécaires, les commissions de vente, sans compter les coûts (variables) de rénovation et d’aménagement paysager.

Maintenant, selon la plupart des analystes, les prix de l’immobilier sont appelés à reculer, ce qu’on peut déjà observer par endroits. Une fois qu’elles ont approché la limite de nos moyens, les valeurs des maisons ne peuvent pas s’envoler indéfiniment. 

Pendant ce temps, les coûts de la propriété ne diminuent pas, au contraire. Le rôle d’évaluation à Montréal va exploser de 35 %, a-t-on su récemment. Si les taxes municipales partout au Québec suivent plus ou moins l’inflation, la hausse s’annonce salée. La hausse des intérêts hypothécaires met déjà à mal le budget de nombreux ménages. Les prix de la main-d’œuvre et des matériaux ne dévient pas de la tendance générale.

Si vous pleurez la baisse du taux de propriété, épargnez-vous quelques larmes, car dans l’état actuel des choses, on n’assistera pas à un revirement de situation demain matin. 

La location monte aussi

L’autre option, la location, coûte aussi de plus en plus cher, mais les locataires établis restent moins touchés.

J’ai entendu entre les branches qu’un nouvel outil comparatif était en développement afin d’évaluer laquelle des deux options, la location ou la propriété, était la plus avantageuse d’un point de vue financier.

Les développeurs ont bien voulu compiler des scénarios pour moi, mais ils ne désirent pas que j’ébruite leur affaire pour le moment. Vous serez informé quand le comparateur sera public. 

Voici les paramètres retenus (je sais, c’est toujours discutable) : j’ai comparé un achat à 500 000 $ ou une location à 2000 $ par mois. Dans les deux cas, c’est (très) cher, ça reflète pourtant le prix d’un condo pas si central que ça dans la métropole. Le locataire sort moins d’argent de ses poches au fils des ans, mais à la fin, il ne possède pas d’actif immobilier. Il investit la différence, et dans notre scénario, on a établi que ses placements généraient 5 % par année, après frais. 

Parmi les autres hypothèses, on a supposé un taux d’appréciation immobilier à peu près équivalent à l’inflation, à 2,5 % à long terme, et un taux hypothécaire de 3,75 %. Résultats : la location reste préférable durant plusieurs années, puis la propriété devient avantageuse. On a testé avec différentes hypothèses qui nous semblaient réalistes, et dans la plupart des cas, aucune des deux options ne se démarquait de façon considérable.

Voyez-vous la pogne? 

Les variables sont nombreuses, et le choix le plus rentable sera déter-miné en partie par la chance, car on ne connaît pas l’avenir et on n’a aucun contrôle sur les paramètres (à part l’épargne et l’approche d’investissement du locataire). 

On sait cependant que l’immobilier se trouve actuellement à son point le plus inabordable, que les coûts de financement sont en hausse, que l’inflation demeure élevée et que les prix de l’immobilier se sont engagés sur la pente descendante.

Si vous occupez le même logement depuis quelques années, qu’il répond à vos besoins (même un peu serré) et que le loyer reste raisonnable, accrochez vous pour un bout, ce sera votre meilleur choix financier.