Quels types d’hypothèques pour financer votre propriété?

Les institutions financières accordent différents types de prêts. En matière de financement hypothécaire, elles ont développé une gamme de produits, en accord avec la loi, leurs règlements et politiques, etc. Résultat, les appellations se multiplient et plusieurs ne s’y retrouvent plus.  

Sans rentrer dans le détail de chacune des options offertes aux emprunteurs, effectuons un survol des principaux types de prêts hypothécaires.

1- Prêt hypothécaire conventionnel

Le plus connu, le prêt conventionnel s’adresse aux acheteurs en mesure d’effectuer une mise de fonds minimale de 20 % pour l’achat d’une propriété. Amorti sur 25 ans, pour un terme généralement de 3 ou 5 ans, on le choisira à taux :

a) fixe, de là l’appellation prêt à taux fixe conventionnel, ce qui signifie que le taux ne fluctuera pas pendant le terme choisi, ou

b) variable, que l’on désigne par prêt à taux variable conventionnel, ce qui implique qu’au cours du terme, les hausses et les baisses du taux directeur de la Banque du Canada se répercuteront sur sa valeur.

2- Prêt hypothécaire assuré

Le prêt assuré porte souvent à confusion. Qui assure quoi au juste ? Quand l’emprunteur ne réunit pas certaines conditions, dont une mise de fonds minimale de 20 % du prix d’achat de la maison, l’institution financière prend une assurance auprès de la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty pour protéger son capital. Cependant, elle refile la prime (plus les taxes) à l’emprunteur qui peut ajouter ces frais à l’emprunt qu’il contracte (excepté les taxes). Donc, ce n’est pas l’emprunteur qui est assuré, mais le prêteur. Voilà pourquoi le taux d’intérêt du prêt hypothécaire assuré sera le plus bas offert, car l’institution court moins de risque de perdre son capital. Points saillants :

• Mise de fonds minimum : 5 % de la valeur de la maison
• Prime d’assurance de la SCHL assumée par l’emprunteur
• Exclusions: maisons de 1 million et plus, propriétés non occupées par le propriétaire, refinancements

3- Prêt hypothécaire assurable

Contrairement à la situation précédente, l’emprunteur dispose ici d’une mise de fonds de plus de 20 % du prix d’achat de la maison. Dans un tel cas, l’assurance du prêt hypothécaire n’est pas obligatoire, l’emprunteur ne paie aucune prime. Si l’institution financière désire tout de même recourir à une assurance pour protéger son capital, elle peut l’obtenir auprès d’un assureur privé et en payer la prime. Voilà pourquoi le prêt hypothécaire est qualifié d’assurable, car l’institution financière peut recourir à d’autres assureurs que la SCHL. Points saillants :

• Mise de fonds minimale : 20 % ou plus
• Valeur de la maison : moins de 1 million $
• Recours à un assureur privé dont la prime est payée par l’institution financière
• Amortissement maximal : 25 ans

4- Prêt hypothécaire non assurable

Comme son nom l’indique, il ne répond pas aux critères des assureurs hypothécaires, nul ne peut assurer ce type de prêt. Points saillants :

• Achat de propriétés locatives à un seul logement non occupé par le propriétaire
• Valeur de la maison : 1 million $ ou plus
• Amortissement : plus de 25 ans
• Refinancements, habituellement pour des prêts à risque plus élevé
• Généralement offert à des taux plus élevés que ceux des prêts assurés

Conclusion

Les institutions financières offrent une gamme de prêts hypothécaires aux caractéristiques spécifiques pour répondre à une variété de situations. Un emprunteur devra analyser ces options et choisir celle qui lui convient, sans compter qu’il devra en plus satisfaire à différents critères, dont présenter une cote de crédit supérieure à 600 et réussir un test de résistance hypothécaire. Surtout, ne pas se laisser étourdir par toutes les appellations. L’important est de bien les comprendre pour sélectionner le prêt hypothécaire qui répond à ses besoins.

Conseils

• Préparez-vous : Assurez-vous d’avoir une bonne cote de crédit et d’être financièrement prêt pour le test de résistance hypothécaire. 
• Certains prêteurs sont plus flexibles que d’autres, demandez conseil : N’hésitez pas à demander l’aide d’un conseiller hypothécaire.
• Considérez vos plans à long terme : Chaque type de prêt hypothécaire peut être plus ou moins adapté selon vos projets futurs.